[대공황 시리즈#2] 전세의 종말, 대세는 월세

(재미로만 보시길~)

 
“이제 집도 구독하는 시대다”
 

생각보다 월세 시대가 빨리 오는것 같다.
원인과 함께 앞으로 어떻게 해야할지 고민해보고자 한다.

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[결론 선 요약]

• 전세는 국가가 의도적으로 사망선고를 내린 구조적 변화.
• 핵심 이유는 월세 전환 = 세수 확보 극대화.
• ‘어디에 살까’보다 ‘어떻게 살아남을까’를 고민하자.(경기도 역세권)

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1. 전세대출은 왜 갑자기 막히는가?

2025년 현재, 시중은행들은 전세대출을 ‘한시적’이라며 무더기 제한하고 있다.
신한은행만 보더라도 수도권 외 지역 전세대출을 조건부로 전면 축소했고,

• 임대인 소유권 이전 조건부
• 선순위채권 말소/감액 조건부
• 기 보유주택 처분 조건부

등 거의 모든 조건이 걸려 <사실상 전세대출은 “안 나오는 시스템>이 되어감.
 
이는 단순히 금융권의 건전성 관리 목적도 있겠고, 전세금액을 낮춰
집값을 낮추려는 의도 크지만, 집주인이 자선 사업가가 아닌 이상
전세금을 낮추기 보다는 전세를 포기할 것이기에,,
 
이를 모를리가 없는 정부의 의도는  “전세를 없애겠다”로 봐야 함.

(추가로 8/28, LH 전세금 대출 LTV90% --> 70% 축소, 갑자기 왜?)

시중은행들 전세대출 제한 시작 (출처:연합뉴스)

 

은행 :"모르겠고 전세 대출은 무조건 줄인다"

 

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2. 월세 시스템은 이제 대세 

• 2020년 40.7%였던 월세 비중은 2025년 현재 61.9%를 돌파
• 이미 서울 월세 평균은 73만원 돌파 (4인가족 기준 국평은 200만원 이상)
• 서울 기준: 월세 64.1% / 전세 35.9% → 사실상 체제 전환 완료

이는 단순한 수요 이동이 아님
→ 임대차보호법, 전세대출 축소, 보증기관(HUG LH)의 보증 축소 등
→ 정책이 몰고 간 월세 시스템. (LTV 90% --> 70%)

 

전세는 3-4년 안에 사라질 것으로 예측됨

 

월세 전환율은 사상 최고치

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3. 전세사기 → 심리 붕괴 → 제도 전환 가속화

전세사기로 청년층·무주택자들이 피해를 보면서 신뢰 붕괴.
→ “차라리 월세 내고 말지”라는 인식 변화가 급격히 퍼짐.
 
때마침 정부는 전세대출을 막아버렸고,
세입자는 목돈이 없고, 집주인은 전세를 받을 수 없고, 결국 월세가 기본값.

전세는 이제 도박이 되었다.

전세사기 환수는 8% 내외

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4. 왜 국가가 월세로 몰아가나? 핵심은 ‘세금’

여기서 진짜 중요한 질문은 이거다:

“왜 국가가 전세에서 월세로 몰아가나?”

 
정답은 간단하다: 세금.
 
전세는 집주인에게 이자 수익도 없고, 월 수익도 없고, 과세도 안 된다.
하지만 월세는?
→ 매달 수익 발생 → 소득 포착 → 과세 가능
 
정부 입장에서는 전세는 반드시 제거해야 할 제도적 사각지대였던 셈.

전세과 월세로 전환되면 세수는 크게 증가할것

 

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5. 집주인이 월세를 선호하는 구조적 이유

정부만 월세를 원했던 것이 아니다.
이제 집주인도 월세가 더 낫다고 생각하기 시작했다.
 
왜냐하면:

• 전세대출이 막히니 세입자가 목돈을 못 구함.
• 그럼 결국 전세로 세입자를 들이는 것 자체가 불가능해진다.
• 이럴 바엔 월세라도 받아서 이자/세금 메꾸려는 심리가 커진다.
• 특히 정부가 내세우는 보유세 현실화?--> 결국 무주택자에게 전가할 것

집주인: '월세 받아 이자 내자~'

집주인: '월세 받아 세금내자~'

 

6. 결국 서울도 뉴욕, 런던, 도쿄 처럼 된다. 

 
  '소득 이중 분담형 동거 구조' 확산
 → 뉴욕, 런던, 파리 등에서 가장 흔한 동거의 형태가 남녀가 동거하면서
    "한 사람의 소득은 모두  월세, 다른 한 사람은 생활비를 전담" 하는 구조다. 
   
한국도 이제 서울(수도권)에 직장, 학업 등의 이유로 남아야 하는 젊은이들이 결혼은 못하지만
동거를 하는 형태로 고착화될 확률이 크다.
(뭐 꼭 이성일 필요는 없다. 동성 친구 3명도 가능) 
 
[KBS 다큐 : 세계는 지금]

미국도 월세로 난리다, 이제 이런 현상이 한국으로 온다(출처:KBS)

 
 
[유럽의 살인적인 월세액 - 집주인이 새로운 귀족으로 등장]

출처: EURO MONITOR

    

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6. 결론: 우리는 이제 어떻게 살아야 하는가?

1) 미혼·초년생이라면:

→ 서울 고집하지 마라.
→ 경기도 역세권 오피스텔(예: GTX-C, 신분당선 예정지) 월세 눈여겨봐라.
→ 현금흐름 줄이면서도 출퇴근 가능하고, (단, 피곤함을 희생해야 한다)
 
* 주거비를 소득의 20% 미만으로 관리하고, 나머지는 금, 은, 미국 주식, 코인 등에 투자해야 한다. 
(정해진건 아니다, 개인의 선택)

 

2) 가구 단위 실거주자라면:

→ 수도권, 특히 경기 남부 신분당선 인근 소형 아파트라도 역세권 구축 아파트 매수를
   진지하게 고려하라.

• 전세 소멸, 월세는 상승 중이며
• 정부는 돈을 미친 듯이 풀고 있다.
  → 결국 하이퍼인플레이션 + 스태그플레이션 조합이 올 수 있다.
  → 이를 방어할 자산은 부동산 외에는 거의 없다.(금.은 제외)

경기 남부 신분당선 라인 (성복, 용인 등) 매수하는것도 방법
(결국 살아남는 지역은 경기 남부지역. 지금의 일산-분당의 명암을 봐라)

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결론: 이제는 “살 곳”이 아니라 “버틸 곳”을 찾아야 할 때

1) 요새 '구독' 이라는 단어가 유행이다. (정수기, 면도기, 잡지, 책, 옷, 음식 등등)
 
2) 근대 냉정하게 '구독'은 "임대경제에 종속"을 의미한다.
   
  생각해보자, 혹시나 몸이 아파서 일을 못한다면?, 회사가 파산한다면?
  그러면 사실상 당신의 생활은 무너진다.  
 
3) 이러한 "구독= 임대경제의 가스라이팅"에서 벗어나자 !!

정말 필요한건 차라리 중고로 사고, 나머지 투자하자

황금알을 낳는게 아니라, 당신의 현금을 노린다

 

“구독하지 않고 자산화할 수 있는 창구”를 찾아야 한다. 
 
 

“You will own nothing and be happy.”

 
 
이런 개같은 소리 무시하자.
 
그리고 단 한 평이라도 자산화(금, 은, 미국주식 등) 된 삶의 기반을 확보하자.
 
볼때마다 기분 나쁜 사진, 세계경제포럼 포스터
 
"그들은 당신이 뭔가 소유하는것을 원치 않는다.

족쇄를 달아 당신을 통제해야 하니까.. "