[부동산 대책의 본질#5] "전세소멸 & 월세 지옥, 그리고 쉐어하우스"

(방구석 백수의견이니 재미로만 보세요~)

 

최근 대통령이 다주택자 중과세 유예는 없다고 호언하더니 갑자기

5월 9일까지는 '뭐 예외가 어쩌고 저쩌고~' 말을 바꾼다.

왜 그러는지 살펴보자

 

[선요약]

 1. 정부는 겉으론 다주택 규제·갭투자 억제라 하나 실제는 '예외에 또 예외를 두는 방향" 

 2. 실거주유예, 계약분 인정, 계약갱신청구권 약화는 장기적으로 전세 세입자를 마지막 희생양으로,

    전세 구조 자체를 무너뜨릴 가능성 높음

3. 큰 흐름,  “전세 소멸 → 월세·쉐어하우스 일상화”

※ 이 글은 투자·매매 권유가 아니며, 부동산 정책에 대한 개인적 관찰과 의견입니다.
      각자의 판단과 책임은 각자에게 있습니다.

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1. “연장 없다”더니… 며칠 만에 또 말 바꾸기

처음에는 강“다주택자 양도세 중과 유예, 더 이상 연장 없다.”

그리고 며칠 지나지 않아, “임대 중인 주택의 실거주 의무는 예외적으로 유예 검토”
똑같은 제목으로 여러 언론매체를 통해 간을 본다.

 

아니 그냥 종료해버리면 되지 또 뭐 간을 보냐고?

출처: 세계일보

 

 

- 정부는 “중과 유예는 끝이지만, 국민 불편을 줄이는 보완책을 준비하겠다”고 예고했다.

- 국토부는 “확정된 바 없다”면서,사실상 [조금 있다 뭔가 내놓을 거다]라는 시그널을 준 셈

 

▶ 처음부터 규제를 이렇게 복잡하게 만들지 않았으면 될 일을,
    이제 와서 룰이 꼬이니, 풀기 위해 또 다른 룰을 만드는 모습이다.

(사실 토허제를 일시적으로 풀면 끝나는 문제인데.. 그건 절대 할 수 없다 왜? 통제가 목적이기에)

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2. 토지거래허가제 + 다주택 중과 = "어떻게든 안 팔리게 만드는 구조"

그러면 왜 꼬였는지 배경을 간단히 정리해보자.

• 토지거래허가구역에서 매수 하려면, 허가 후 4개월 내 잔금 + 전입 + 2년 실거주가 기본 조건
• 동시에 다주택자 양도세 중과 유예는 '26년 5월 9일 종료 예정

이 둘이 겹치면 어떤 일이 벌어지냐?

출처: 이투데이

1. 시간이 물리적으로 모자란다
   • 허가 심사, 계약금–중도금–잔금, 기존 집 매각까지
     5월 9일 전부 끝내는 건 현실적으로 거의 불가능에 가깝다.
2. 세입자 때문에 거래 자체가 막힌다
   • 토지거래허가제는 “실거주를 전제로 한 매수”가 조건이라
     세입자가 살고 있는 집은 원천적으로 거래가 어렵다.
   • 그래서 집주인들이 이사비 수천만~1억까지 제시하며 세입자에게 나가달라고 해도,
     이미 전셋값이 너무 올라서 받아도 갈 데가 없다.

결국 다주택자가 집을 팔고 싶어도

• 시간도 부족하고, 세입자도 못 내보내서
• “팔고 싶어도 못 파는 구조”가 완성된 것.

출처:서울경제

 

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3. 정부의 해법? 이름만 다른 ‘갭투자 부활 패키지’

이제 정부가 고민 끝에 꺼낼 카드들을 보면, 방향이 대충 보인다.

1. 실거주의무 ‘일시 유예’
   • 세입자 전세 만기까지 3개월, 6개월, 길게는 2년까지 실거주를 미뤄준다.
   • 겉으로는 “세입자 보호 + 매물 출회”지만,
     실제 효과는 “전세 끼고 집 살 수 있는 회색지대”를 다시 열어주는 것. (밑줄 쫙~~)

출처: SBS 뉴스

 

2. “5월 9일까지 잔금”이 아니라 “계약분까지 인정”

• 중과 유예 종료 전까지만 계약서만 써두면 혜택을 준다는 식
• 이것도 결국 시간이 모자란다는 구조적 문제를 ‘조건 완화’로 덮는 방식

3. 계약갱신청구권 흔들기

• 세입자 보호 논리를 말하면서도,
  뒤로는 “매매를 이유로 갱신청구권을 거부할 수 있는 예외”를 준비하고 있다는 기사들이 나온다.
• 이 말은 곧 - “게임의 마지막 희생양은 전세 세입자다.”말과 다르지 않음.

출처: 스페셜경제

 

 

처음엔 “갭투자 금지”~ 나중엔 예외 규정을 만들어 “갭투자 비슷한 것”을 부활시키는 것

(그리고 그 갭투자는 결국 월세로 전환될 것)

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4. 큰 그림: 전세의 종말, 그리고 월세·쉐어하우스의 일상화

 

과거 필자는 전세계적인 흐름이 주거의 월세이고, 결국 우리나라도 제도적으로 이 길로 가고 있다고 

글을 쓴 적이 있다. (하기 링크 참조)

 

그런데 지금의 "정책 변경 과도기"가 - 전세 소멸의 결정타-가 되는것 같다.

 

https://winningstock.tistory.com/60

[대공황 시리즈#2] 전세의 종말, 대세는 월세

 

여기서 한 발만 더 멀리 보면, 방향이 명확해짐.

1. 전세는 점점 설 자리를 잃는다,
   
   • 세입자 입장에서는 계약갱신청구권이 언제든 “예외”로 뚫릴 수 있고,
   • 집주인 입장에서는 금리·세금·규제를 피해 “월세로 쪼개서 받는 게 더 편한 구조”

출처: 한국일보

2. 소유보다는 공유·임대가 기본값

• 정부·기관·대기업이 자산을 들고,
• 개인은 월세·코리빙·쉐어하우스 형태로 공간을 나눠 쓰는 구조.
• 겉으로는 “유연한 주거, 효율적 이용”을 이야기하겠지만,
  실질적으로는 “소유가 적을수록 시스템 통제는 쉬워지는” 방향

3. 전세는 과도기의 ‘이상한 한국식 제도’로 박제될 가능성

• 몇 년 후 교과서에는 이렇게 쓰일지도 모른다.
• “한때 한국에는 전세라는 독특한 제도가 있었으나,고금리·저성장 환경과 규제 변화 속에서
  점차 월세·쉐어하우스 구조로 대체되었다.”

결국 점점 줄어드는 월세

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5. 우리는 어떻게 움직여야 할까?

정답은 없다. 다만, 이렇게 정리할 수는 있겠다.

1. “전세는 영원히 계속된다”는 가정은 버려라.
   • 전세가 당장 내일 사라진다기보다 → 점점 비주류 옵션이 된다고 보자
2. 현실적으로 가능한 선택지를 숫자로 냉정하게 계산해 볼 것
   • Option#1) 경기도 역세권 소형 자가,
   • Option#2) 장기 월세,
   • Option#3) 코리빙·쉐어하우스,
     각 옵션별 10년·20년 누적 비용·리스크를 엑셀에 한 번이라도 깔아보는 게 필요
3. 정책을 믿기보단, “결국 장기적으로 내가 어떻게 거주의 불확실성을 줄일 수 있을까? 생각할것"

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마지막으로 자꾸 이 그림이 생각난다..  

 

출처 WEF X(구 트위터)